La suppression de l’allocation logement (AL) accession conduit à réexaminer la politique d’accession et d’amélioration très sociales spécifique aux départements d’outre-mer (DOM).Ces départements souffrent de faiblesses bien connues : la proportion des ménages vivant sous le seuil de pauvreté y est particulièrement élevée ; la qualité du parc de logements y est bien moindre qu’en métropole, les matériaux de construction y sont plus chers ; ainsi que les prix des logements et les loyers du parc locatif social.
Néanmoins, ces départements bénéficient d’une force à valoriser : les ménages, même à bas revenu, disposent davantage qu’en métropole d’un bien immobilier, logement ou terrain. Par conséquent, le coût global pour la collectivité de l’accession très sociale y est, par rapport à celui du logement locatif très social, inférieur d’environ 50 % en secteur "diffus", (quand l’accédant dispose déjà d’un terrain), et d’environ 20 % en secteur "groupé", quand l’opération comprend l’achat du terrain.
De ce fait, la mission propose de rompre dans les DOM avec une politique sociale du logement centrée sur le locatif et de poursuivre dans son principe, tout en la réaménageant dans ses modalités, la politique d’accession et d’amélioration très sociales qui y a été menée. Plus de 60 % des ménages concernés percevant le RSA ou la prime d’activité, le financement du nouveau dispositif ne peut pas être conçu indépendamment de la fusion annoncée de ces minima sociaux dans le futur revenu universel d’activité (RUA).
Pendant la période transitoire précédant leur mise en œuvre, la mission propose de différer la suppression de l’AL accession ou d’augmenter temporairement le montant unitaire des aides à la pierre.
Cette période transitoire doit être mise à profit pour installer les outils de la nouvelle politique et notamment pour assurer la survie ou la montée en puissance de la chaîne d’acteurs nécessaire. Une des seules pistes qui soit à l’échelle pour restaurer le modèle économique de l’accession et l’amélioration très sociales, hormis une augmentation des autres aides publiques, est une réduction des coûts de construction, principalement via le développement de modèles industrialisés en construction neuve, l’utilisation de filières locales.
Enfin, l’auto-construction partielle et l’auto-réhabilitation permettront également de réduire les coûts, avec un système d’accompagnement et d’encadrement des ménages. Dans le cas des opérations "groupées", la mise en place d’offices fonciers solidaires (OFS) sera à rechercher.
En outre, deux composantes sont indispensables au maintien du concours du système bancaire au développement des opérations d’accession et d’amélioration très sociales : les opérateurs d’intermédiation sociale et financière ("guichets uniques") et le dispositif de garantie. Les différences entre DOM appellent toutefois des déclinaisons spécifiques. Le défaut quasi généralisé des politiques territoriales de l’habitat nécessite une mobilisation spécifique de l’État sous l’égide des préfets pour animer ces politiques, sur la base de corpus de connaissances à conforter significativement grâce à la mise en place d’observatoires partagés.
Les moyens de l’État affectés à la conception et à la conduite des politiques du logement doivent être renforcés.
Les carences de viabilisation, et plus globalement d’aménagement, mais aussi l’insuffisance voire le déclin des interventions globales sur l’habitat, entravent le développement d’une offre de construction ou d’amélioration mieux à même de répondre aux besoins. Pour y remédier, il est nécessaire de mobiliser les voies d’une capacité opérationnelle accrue. En tout état de cause, pour être efficace, une politique d’accession et d’amélioration très sociales doit être assurée sur une durée de dix ans indispensable à l’émergence et à la structuration des filières d’acteurs à la bonne échelle, dans le cadre d’une contractualisation avec les principaux acteurs.
CGEDD - Rapport n° 012416-01 - 2019- 07-17
Néanmoins, ces départements bénéficient d’une force à valoriser : les ménages, même à bas revenu, disposent davantage qu’en métropole d’un bien immobilier, logement ou terrain. Par conséquent, le coût global pour la collectivité de l’accession très sociale y est, par rapport à celui du logement locatif très social, inférieur d’environ 50 % en secteur "diffus", (quand l’accédant dispose déjà d’un terrain), et d’environ 20 % en secteur "groupé", quand l’opération comprend l’achat du terrain.
De ce fait, la mission propose de rompre dans les DOM avec une politique sociale du logement centrée sur le locatif et de poursuivre dans son principe, tout en la réaménageant dans ses modalités, la politique d’accession et d’amélioration très sociales qui y a été menée. Plus de 60 % des ménages concernés percevant le RSA ou la prime d’activité, le financement du nouveau dispositif ne peut pas être conçu indépendamment de la fusion annoncée de ces minima sociaux dans le futur revenu universel d’activité (RUA).
Pendant la période transitoire précédant leur mise en œuvre, la mission propose de différer la suppression de l’AL accession ou d’augmenter temporairement le montant unitaire des aides à la pierre.
Cette période transitoire doit être mise à profit pour installer les outils de la nouvelle politique et notamment pour assurer la survie ou la montée en puissance de la chaîne d’acteurs nécessaire. Une des seules pistes qui soit à l’échelle pour restaurer le modèle économique de l’accession et l’amélioration très sociales, hormis une augmentation des autres aides publiques, est une réduction des coûts de construction, principalement via le développement de modèles industrialisés en construction neuve, l’utilisation de filières locales.
Enfin, l’auto-construction partielle et l’auto-réhabilitation permettront également de réduire les coûts, avec un système d’accompagnement et d’encadrement des ménages. Dans le cas des opérations "groupées", la mise en place d’offices fonciers solidaires (OFS) sera à rechercher.
En outre, deux composantes sont indispensables au maintien du concours du système bancaire au développement des opérations d’accession et d’amélioration très sociales : les opérateurs d’intermédiation sociale et financière ("guichets uniques") et le dispositif de garantie. Les différences entre DOM appellent toutefois des déclinaisons spécifiques. Le défaut quasi généralisé des politiques territoriales de l’habitat nécessite une mobilisation spécifique de l’État sous l’égide des préfets pour animer ces politiques, sur la base de corpus de connaissances à conforter significativement grâce à la mise en place d’observatoires partagés.
Les moyens de l’État affectés à la conception et à la conduite des politiques du logement doivent être renforcés.
Les carences de viabilisation, et plus globalement d’aménagement, mais aussi l’insuffisance voire le déclin des interventions globales sur l’habitat, entravent le développement d’une offre de construction ou d’amélioration mieux à même de répondre aux besoins. Pour y remédier, il est nécessaire de mobiliser les voies d’une capacité opérationnelle accrue. En tout état de cause, pour être efficace, une politique d’accession et d’amélioration très sociales doit être assurée sur une durée de dix ans indispensable à l’émergence et à la structuration des filières d’acteurs à la bonne échelle, dans le cadre d’une contractualisation avec les principaux acteurs.
CGEDD - Rapport n° 012416-01 - 2019- 07-17